賃貸借契約の解除

民法六一二条は賃借権の譲渡または賃借物の転貸にあたり賃貸人の承諾を要すること、および承諾なく無断で第三者をして賃借物の使用または収益をさせたときは、違反行為の制裁として賃貸人は賃貸借契約を解除しうることを規定しています。その立法理由は、判例によれば賃借人の何人たるかは賃貸人の利益に関し至大の関係を有する事項にして賃借人の資力性向職業等異なるときは、自ら物の使用収益の程度方法等に差異を生ずべく、且賃料の支払に付ても亦別異の結果を生ずべし、是れ民法六一二条一項に於て賃借人は賃貸人の承諾あるにあらざれば其の権利を譲渡し又賃借物を転貸することを得ずと規定した所以。であるとされます。賃貸人賃借人間の個人的信頼関係を重視したものです。この規定を導いたものは、特に前近代的な人的要素であることはいうをまちません。戦前における学説も、多くこの判例の態度を支持しました。このような解釈をとるときは、賃借権の無断譲渡、転貸自体が信頼関係を破壊する背信行為で、直ちに解除原因となるのです。このような解釈は、賃貸人の保護に重きをおきすぎ、賃借人の地位はおびやかされること甚だしいものでした。したがって、この伝統的解釈に対しては当時の住宅事情の漸次的悪化も加わり学界からの厳しい批判がなされて行ったのは当然のことです。特に戦後における社会経済の事情は、土地についてもまた家屋についても無断譲渡、転貸それ自体が直ちに解除原因となるという従来の解釈態度をそのまま維持することを困難ならしめました。判例は賃借権の無断譲渡し転貸自体を信頼関係の破壊とみて、解除原因とした従来の態度を改めて、信頼関係を具体的、客観的に考えるようになり、賃貸人の解除を制限するため様々な理論構成に努力が重ねられました

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問題の事実関係を賃借権の譲渡、転貸でないとするものの方法は、賃貸人の承諾を得ないで賃借人が賃借物の使用収益をさせている者を、民法六一二条二項のいわゆる第三者に該らないとするもので古くから採用されています。その代表的例は宅地の賃借人が、その借地の上に建てた建物を第三者に賃貸し建物の敷地としてその土地を使用させる場合です。その他、借家人が自己の親族、知人を同居させた場合、個人経営が会社形態に変わったとき、使用人、留守番をおいた場合などいずれも転貸に該らないとされます。また賃借人の共同相続人間でなされる賃借権の持分の譲渡が賃借権の譲渡とならないのは当然です。
賃貸人の承諾を擬制し、あるいは黙示の承諾を認定するものとして、前者は現実には承諾がありませんが、承諾があったとみて賃貸人の解除を制限します。これはあらかじめ一般的に承諾があったとみるものと、個々の譲渡、転貸につき承諾があるとみるものとがあります。
以上述べた理論構成は、民法六一二条二項の文理解釈をそのままにしておいて事実認定で解除を抑制しようとするもので、容易になしえますが、これを拡張すると事実を趣いる危険性を持っています。一般的には妥当性が少く今日ではあまり行なわれません。
違法性阻却事由を持って解除権を否認するものとして、仮に何人を賃借人の地位に立たせてみても、必ずや譲渡、転貸せざるを得なかったであろうような場合、つまり期待可能性のないような場合には、無断譲渡、転貸行為の違法性がないとして制裁たる解除を許しません。この方法による解除制限は、特に終戦直後の極瑞な住宅難の時代に生じた事案について多くみられます。例えば余裕住宅の解放が法的にも道徳的にも勧奨されている情勢下で住宅困窮者への一部転貸など。この型の判例理論はやがて権利濫用もしくは背信行為に該らないことによる解除制限の理論へ吸収されて行く運命にあるものであり、今日ではあまり利用されません。
権利濫用禁止、信義誠実などの一般条項を用いるものとして、特に戦後の下級裁判所はこの方法によって、裁判に具体的妥当性をもたせることに努めてきました。例えば家主から三人の無断転借人のうちの一人がその家屋を買った後、借家人の無断転貸を理由に賃貸借を解除した場合、新家主は転貸の事実を熟知して買ったのだから解除は信義に反し効力がないとし借家人の内縁の妻が夫と協議で別れてから引続き借家に居住し、賃借権譲渡の承諾を求めた場合、使用関係は前と変らぬから承諾を拒否することが権利濫用であるとし、またマーケット内の店舖の賃借権譲渡を従来は賃貸人が明示または然示に承諾したのに、ある店舗の賃借人に対する個人的感情から、その店舗の賃借権譲渡にかぎり承諾を拒否したのは権利濫用であるとしたなどその例は枚挙にいとまがありません。ただし、この種の判決を最高裁判所の判例の中に見出すことが出来ないのみでなく、権利濫用、信義誠実の原則など一般条項の適用に対し最高裁判所は終始消極的態度を示しているのは注目すべきです。かかる一般条項への逃避は、とかく法律構成への緻密な努力を怠らせ法的安定性を害するおそれがあります。

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