賃貸人の承諾のない譲渡

賃借権譲渡の当事者間においては、譲渡の債権契約は有効で、賃借人は賃貸人の承諾をうける義務を譲受人に対して負います。さらに判例理論によれば、物権的な使用収益権能の移転も法律上効力を生じ、譲受人の目的物に対する使用収益は正当な権原によることになります。したがって借地人が借地上の所有物を譲受人に譲渡したときは、借地権も原則として譲受人に移転するため、賃借人は譲受人に対して借地権を理由としてまたは賃貸人に代位して土地の明渡を請求しえません。もし賃貸人が承諾しない場合の賃借人の担保責任については売買の担保責任に関する規定を準用すべきです。

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賃貸人と譲受人との関係では、譲受人は不承諾の賃貸人に対し賃借権を取得したことを主張しえないため、目的物に対する占有使用は不法占有となり賃貸人に対し妨害排除義務を負わねぱなりません。ただし、譲受人が借地法一〇条によって譲受建物の買取請求をすると、譲受人の負う義務は変容します。判例は賃貸人は原賃貸借を解除しなくとも、譲受人または転借人に対して直接自分に返還を請求しうるとする学説は反対です。なお原賃貸借関係が解除されない限り、賃貸人は賃借人に対して賃料請求権を有しているため、その限りでは損害を生じず、したがって譲受人に対し不法占拠を理由として賃料に代る損害賠償を性急しえません。しかし賃借権の無断譲渡の事実があると認められるにかかわらず、賃貸借契約の解除が許されない場合も、譲受人は賃貸人の承諾がなければ依然賃貸人に対抗しえないかどうか。戦後の判例は、たとえ賃借権の譲渡または転貸があっても、それが信頼関係を破るものでない限り解除をなしえず、譲受人の地位は承諾ある賃借権譲受人と同様に取扱われ、その目的物に対する占有は適法なものとなるとしています。但し賃借人の賃貸人に対する地位は、賃借権譲渡の場合と転貸の場合とでは異なることを注意すべきです。
賃貸人と賃借人との関係では賃借人の賃借権無断譲渡によって、賃貸人が解除権を取得する場合も、賃借人は依然として賃貸借契約の当事者としての地位を保有するため、賃貸人は譲渡にかかわりなく賃借人に賃料請求をなしうることはもちろんです。また賃貸借関係が存続する限り、賃借人乙は賃貸人甲に対して目的物保管義務を負うために、目的物の譲受人丙の行為によって賃貸人に損害が生じると、甲に対する関係では丙は乙の履行補助者の地位に立つため乙は甲に対して損害賠償の責任を負い、丙と甲との間では直接の関係は生じません。そして賃借権譲渡の場合には、乙は支払った金額につき丙に対し不当利得にもとづき求償権を取得することとなります。賃貸人の承諾があれぱ譲渡人は賃貸借関係から脱退し、契約当事者としての地位を失い従来の賃貸借関係は賃貸人と譲受人との間に移行し、譲受人は賃貸借契約の当事者としての地位を承継するのです。
賃貸人が原賃貸借契約を解除することが許されない場合、譲受八の地位は承諾ある賃借権譲受人と同様に取扱われます。このことは転貸の場合も動揺ですが、賃借人の賃貸人に対する地位は、賃借権譲渡の場合と転貸の場合とは異なります。つまり転貸の場合にはあたかも賃貸人の承諾がある場合と同じ地位に賃借人は立つと考えてよいでしょうが、賃借権譲渡の場合もこのように考えると甚だ賃貸人の利益を害することになります。承諾ある賃借権譲渡においては、賃貸人に対する関係においても賃借人の交代を生じ賃借人は賃貸借関係から離脱し、爾後賃科支払その他一切の責任を免れ、譲受人のみがこれらの責任を負うことになるからです。賃借権の無断譲渡により目的物に対する実力支配が譲受人に移ってしまえば、賃貸人は賃借人に対して契約にもとづいて、また譲受人に対しては所有権にもとづいて目的物の返還を請求しえ、また目的物が返還されないときは、賃借人に対しては契約不履行にもとづく損害賠償請求権を、譲受人に対しては不法行為にもとづく損害賠償請求権を選択的に行使できます。
賃貸人の承諾のない賃借物の転貸の場合。転貸借は賃借人が賃借人である地位を留保したまま第三者に対し、賃借物の使用取益をなさしめるものであるため、賃貸人と賃借人との間には従来どおり賃貸借関係は存続し、別に転賃借契約の当事者間に賃貸借を基礎とする新たな債権契約関係を成立させます。したがって転借人は転貸人に対する関係では有効に使用取益権を取得します。ゆえに賃貸人の承諾のない場合にも転貸人は転借人に対し賃料請求権を有します。
転借人はその賃借権をもって賃貸人に対抗できません。したがって転借人は賃借地の上に付属させたものの所有権を留保することはできません。そして判例は賃貸人は原賃貸借を解除することなくして転借人に対して妨害の排除を請求でき、また転借人に対し、直接自己に目的物の引渡しを性急することができるとされます。

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