賃借権の譲渡

賃貸借は、当事者間に債権債務を生じさせる契約であると同時に、賃借人に目的物を使用収益させる物権的権能を生じるものです。賃借人のこの目的物を使用収益する権能は、賃貸人の使用収益させる債務の半面として認められ、賃貸人に対する債権によって支えられているものであるため、それ自体としては物件ではありません。しかし、各国の立法は次第にこれを強化し、賃借権の物権化の傾向を示しており、賃借権の譲渡性を認める方向に進んでいます。民法では賃借権の譲渡性を完全に認めず、賃借人は賃貸人の同意なしには賃借権の譲渡または転貸をすることができません。借地法または借家法もこれを改めていません。ただ、わずかに借地法は借地上の建物の取得者に、借地権の譲渡または転貸の承諸に応じない賃貸人に対し建物買取請求権を認めて、間接に賃借権の譲渡性を促進しているにすぎません。

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賃借権の譲渡および賃借物の転貸の性質は、この賃貸借の二面性を基礎として考えることを要します。賃借権の譲渡は譲渡人と譲受人との間の譲渡契約としては、つねに有効に成立しますが、譲受人が第三者ことに賃貸人に対する関係で賃借権を有効に取得しうるかどうかは、賃借人の承諾の有無によって定まります。また転貸は、賃借の間の賃貸借契約によってつねに有効に成立しますが、転借人が第三者ことに賃貸人に対する関係で賃借権を有効に取得するかどうかは、賃貸人の承諾の有無によって定まります。したがって、賃借人は譲受人または転借人のために、賃貸人の承諾を得ることに努力し、かつ目的物を用益させる債務を負担します。
このように譲渡または転貸のいずれにおいても、賃貸人の承諾がないために譲受人または転借人が、完全有効に賃借権を取得しえない場合の法律関係について、通説判例は当事者間では移転しはますが、賃貸人に対抗しえないとする相対的な権利の帰属を認めています。
この場合譲受人または転借人による賃借権の取得の性質について両者の差は、前者にあっては、賃借権が原賃借人から離れて譲受人に帰属するに反し、後者にあっては、賃借権はなお原賃借人に帰属し、転借人の賃借権はそれを基礎として成立している点にあります。
したがって賃借権の譲渡または賃借物の転貸に対する賃貸人の承諾は、賃借人に対してその目的物に対する用益権限を物権的効力を生じるように承継的または設定的に移転することを可能ならしめる権能を与える意思表示であるといえます。つまり賃貸人の承諾は、賃借権の譲渡または転貸の効力発生要件ではなく、賃貸人の承諾をえない譲渡、転貸も、その当事者間では有効であって、ただこれをもって賃貸人に対抗することを得ない意味で対抗要件にすぎないものと解すべきです。
承諾を求める者は、賃借人に限る必要はなく、また承諾の相手方は賃借人でも譲受人または転借人でもかまいません。承諾は譲渡、転貸の行なわれる前に一般的にまたは個別的になすことができ、また事後になすこともできます。事後の承諾は多くは譲受人または転借人に対して賃料を請求し、または賃料値上げの交渉をすることなどにより黙示に行なわれます。
承諾の方式は必要でないため、承諾は文書によるべきものとの特約の効力は疑わしい。承諾のあったことの立証責任は、賃借権の譲受を主張する者、つまり現実に目的物を占有ないし使用している譲受人または転借人が負担します。
賃貸人は一度与えた承諾を撤回できるでしょうか。承諾は単に賃貸人の利益を考慮した制度であり、かつ一旦与えた賃借権の譲渡性を奪うことは賃借人の財産権上に重大な利害を及ぼすため、承諾の撤回は許さるべきではなく、判例もまたこのように解しています。
承諾が条件付で与えられた場合、その条件が充たされなくとも承諾は有効でしょうか。判例は区々でしょうが、譲渡承認料の支払を条件とする条件付承諾は、その条件が賃貸人の暴利行為に該らない限りは有効とみるべく、したがってかかる場合の承諾は条件が充たされてはじめて確定的に有効となると解すべきです。
なお、賃借権の譲渡または転賃借契約締結の際に譲受人が賃貸人の承諾あるものと誤信があっても錯誤によって無効と解すべきではありません。

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