宅地賃貸借の存続期間

借地法は、建物所有を目的とする土地の賃貸借を借地権とし、借地権者の居住の安定、保護、建物の社会経済的効用を確保するため、民法の建前を根本的に改めて、その存続期間の長期化、継続性確保を図りました。つまり民法が、不動産賃借権の存続期間を二○年以下でなけれぱならないとしてその最長期を制限したことと、期間の定のないときは解約自由としたことを改め、期間の定のないときは、建物の種類、構造の区別にしたがって、六○年、三○年と、比較的長期にその存続期間を法定し、約定するときはその期間はそれぞれ三○年、二○年以上でなけれぱならないとして、その最短期を制限することにしました。しかも、更新後の期間をも、それぞれ三○年、二○年と比較的長期を法定し、更新請求制度法、定更新制度、借地上の建物滅失後新築した場合の期間の延長措置など、借地権の継続性確保に意を用いています。民法の建前に比べて、抜本的な賃借権の長期化、継続性保障の措置だといえます。そこには、市民法的理解を脱して、社会法的理解への意欲がみられます。

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宅地賃借権に関する借地法上の存続期間の規定は、借地上の建物の種類、構造によりその存続期間を区別したり、更新制度が入りくんでいたり、建物の朽廃、滅失などについて特別規定を設けるなど、それにはそれぞれ意味があることではありますが、相当複雑な内容になっています。そして、それらが、由来、実際上の紛議をかもし、学説上の論議を呼ぶ原因になっています。
借地契約の当事者が、借地権の存続期間を定めなかった場合には、堅固建物所有を目的とするものについては六○年、木造その他非堅固建物所有を目的とするものについて三○年、とその存続期間が法定されます。由来、借地契約において、あらかじめ存続期間を定めない場合が多く、この場合、民法の規定によれば当事者はいつでも解約申込ができ、しかも告知期間の保障も充分でなく、借地人にとって不利益、不都合のそしりを免れません。このような事態に対しては、告知期間を強制し、解約を制限するという規制方式を考えることもできますが借地法は、このような立法方式をとらないで、一定の存続期間を直接法律で規定するという方式をとったのです。解約告知をいつでもなしうるという建前の下では、たとえ一定の告知期間を強制し、また解約を正当事由で拘束したとしても、借地人はいつ土地明渡請求の紛争の渦中にまき込まれるかもしれないという不安な状態から脱しえないからです。他人の土地を借りてその上に長期の命数を保つべき建物を築造する借地人の地位の安定を図るという点から適当な措置といえます。
借地権の存続期間は、いずれも借地契約成立の時から起算します。借地人が実際に建物の建築に着手したときではありません。これに関連して、借地権の存続と建物の存在との関係につき若干の問題があります。つまり借地人が建物を建てず放置しておく場合に土地不使用を理由とする借地権の消滅請求を考えることはできないかの問題です。現行法には規定がありません。もっとも、借地人が建物を建築しないことに決意したときや建築することが不能になったときは、朽廃の場合に準じて消滅すると解しえないわけではありませんが、疑間が残ります。
借地法は、借地上に建築する建物の種類、構造を堅固建物と非堅固建物に区別し、その区別に応じて借地権の存続期間を定めています。ここに、堅固建物とは、法文上、石造、土造、煉瓦造と例示されていますが、社会通念上耐久力と堅牢性においてこれに匹敵するものを含みます。近年の建築技術の進歩により建物の堅牢性は増し、例示のもののほかこの種の建物は多くなっています。これ以外の建物、例えば木造など社会通念上堅固建物と認められないものが非堅固建物です。ちなみに、堅固建物の場合は一時使用と目されるものはありませんが、木造の仮小屋など非堅固建物には一時使用のものがあり、この場合には借地法二条の期間は法定されません。堅固、非堅固いずれの建物所有を目的とするか契約上不明のときは、非堅固建物所有のための借地権とみなされます。ただし借地権設定当時すでに建物が現存していれば、当事者は黙示的にその建物にその種類、構造を定めたものと解すぺきであり、法令上、建物の種類、構造が制限されている場合には、その種の建物所有の目的のものと解されます。なお、非堅固建物と堅固建物が共に現存していて、契約上いずれを目的とするものか不明の場合には、堅固建物所有を目的とする借地権としてその存続期間を決めるのが妥当です。借地契約で定めた建物の種類、構造を借地人が勝手に変更した場合では、非堅固建物の所有を目的とする約定なのに、堅固建物を築造したり堅固建物に改築した場合と、その反対の場合に問題となります。前者の場合には、契約違反の責任の問題か生じることはあっても、それによって期間が延長されることはありません。これに反して、後者の場合は、いわゆる実質的契約違反の間題は生じずにその存統期間が短縮されるかどうかが間題となります。当初の堅固建物についての存続期間にかかわらず、実際に建てた非堅固建物の存続期間をもって計算すべきだという見解もないわけではありませんが、当初の堅固建物について定まつた存続期間によって計算すべきで、存続期間の短縮を来すことはないと解するのが妥当です。
以上のように、借地権の存続期間を建物の種類、構造によって差異を設けることは、とかく問題が複雑となり、用法違反など紛糾のもとでもあります。ましてや今日のように不燃化建築物が奨励され要求されて耐震耐火の建造物が増えてくると、木造建物でも堅固建物か非堅固建物かの認定がむずかしくなり、必然、争も多くなります。このように考えてくると、堅固建物と非堅固建物を区別して借地権の存続期間に区別を設けることが疑問になってきます。

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