造作買取請求権

借家法五条に規定する賃借人の造作買取請求権が成立するためには、次の諸要件を必要とします。造作であること。一般取引上に用いられている造作の語義は著しく広汎にわたり、かつ、造作売買の各場合によって、必ずしも一定の意義に用いられないので、借家法五条も、この点を考慮して、建物に附加したる畳、建具その他の造作と規定し、造作と建物との関係を表示し、かつ、その種類を例示して買取請求の目的物である造作の範囲について、一定の標準を示そうと試みたものです。しかし、この標準だけでは、造作の範囲が必ずしも明瞭になったとはいえません。通説は造作について、建物に附加された附属物で借家人の所有に属し、しかも、建物の構成部分とならずして独立性を保っているものたることを要し、かつ、建物利用の便宜に供せられ、これがため建物の客観的利用価値を増すものであることを要する、とみています。判例も同一の見解にたち、造作について、次のごとく認定しています。

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建物に附加したとは認めがたいものは造作とはいえない。その物と建物との結びつきの程度については、様々な度合と段階がありますが、造作であるためには、建物に附合してこれと一体をなしているものではなく、また、単に備付けておくというものでもなく、建物との結合程度において、その両者の中間の段階に位し、その建物に附属させておくことによって、はじめてその効用を全うし、もし、その建物からこれを取払うことになれば、その利用上の価値を減少するような状態にあるものでなければなりません。従って、畳、建具のほか、水道、ガス、電灯装置などは造作に属するも建物自体に附加したものとは認めがたいもの、例えぱ、建物と別棟の物置小屋、湯殿などの不動産はもちろん、門、囲障、庭石のごとき動産も造作ではないとする。
建物使用の便宜のために附加されたものとはいえないもの、例えば、専ら借家人の個人的趣味や待殊の用法のみに適するものは造作とはいえませんが、特定の営業用として賃借した建物に阻加した作りつけの棚、ショーウインドー等の類は、賃貸人もその建物がそれだけ利用価値の多いものとして、賃料その他によつて利益をあげうるのだから造作であるとするもつとも、利用の目的は、建物の賃貸借契約または建物の性質によって定まった用法に従うべきであり、住宅として賃借した建物を家主に無断で商店に利用し、しかも、造作附加の承諾も認められたいときは、これらのものは買取請求の物体とならないと解すべきです。
建物の構成部分に属するもの、例えば、店の上り框、床板、押入や自動車車庫の賃貸借にわけるコンクリート舗装などは造作とはいえません。
問題は、場所的利益または老舖ないし営業上の価値が無形の造作として取扱われる場合です。つまり、店舗の賃貸借において、建物の存在する場所が営業上有利な地位にあるときは、これより生じる場所的利益または営業に関する得意関係や「のれん」のような無形の財産的利益が造作名義で高値で賃貸人から賃借人に売りつけられることがあります。かかる無形の財産的利益が買取請求権の対象である造作に含まれるかどうかは問題とされます。大審院は、かつて、造作の時価の算定方法という面から権利金をとりあげ、借家法第五条の畳、建具その他の造作の時価は、建物に附加したる借の状態に於て、造作自体の本来有する価格を云ふものにして、之を建物より取外したる状態に於ける価格を言うに非ざるは勿論、建物所在地の状況そま構造の如何等に依り生じる特殊の個格を包含せざるものと解するを相当とすといい、これを消極に解しました。その後判例の大勢は、大体において、これに徒い最高裁判所も同じ態度を踏襲しています。
一方、学説では、判例の理論に対して、有力な反対説があります。判決を支持する学説は、無形の財産的利益は本案の賃貸人の同意を得て建物に附加したるとの字句に適合しない。また、本条に畳、建具を例示したる趣旨よりみるも造作に包含せざるものと解するを相当とするとか、いわゆる無形造作を本条の造作中に包括させるについては、本条の文理と性しく調和しがたいとするのに対し、判決に反対する学説は、実際の取引、ことに店舗の賃貸借においては、僅少な有形的造作に化現した場所的利益を造作代として授受している実状をみさわめたうえで、造作が近時、いわゆる権利を包合した特殊の観念としで取引界に行われているが、この意味の造作は、要するに、一種の場所の権利が特定の有形的造作に仮託した現れたものであり、建物の賃借人がこの造作を貸主から買った場合たると、前の借主から譲受けたると、さらには、自らの努力によってこれを生ぜしめたるとを問わず、貸借人が自己の資本によって、この建物に阻属せしめたるものとみるべさことは、他の本来の造作と何ら異るところがなく、徒って、本来の意義の造作を買取らしめて、その資本を回取せしめることが民法の正しき理想を全うせんとする借家法の趣旨に合するものであるならば、あたかも同一のことが、この新しい意味の造作についてもいわれなければならないと主張し、従って、かような意味の造作売買の場合には、賃賃借終了の際に、賃貸人が買取る義務を負うと解すべきです。しかし、それは、造作買取請求権の対象とせずに、賃貸借に伴う営業的利益の売買とみるのが至当であろうと論します。
造作は、賃貸人の同意を得て附加したものか、賃貸人より買受けたものであること。賃貸人の同意は、賃借人が建物に造作を附加することに対する承認という意思の通知です。賃貸人はもちろん、賃貸人を代理し賃貸する代理権を有するもの、または、自己の名において賃貸人の建物を賃貸しうる管理権を有する家屋差配人のようなものは、この同意をする権限を有する。同意は事前にうることを要しないが、一旦なされた同意はこれを撤回しえないものと解すべきです。賃貸人の同意は、黙示で与えられてもよいことはいうまでもありませんが、賃貸の際の使用目的について諒解があるときは、それに必要な造作をつけることは、賃貸人の同意があったものと推定しうるのはもちろんです。問題は、賃貸人が理由なく同意を拒み、または、附加することには同意するが、買取義務を負わないという条件つき同意をすることができるかです。通説では、賃貸建物の一般的な客観的利用価値を増すものは、賃貸人において同意を拒むことができず、従って、このような条件つきで同意することもできないと解されます。その理由として、元来、かような範囲の造作は、賃貸人の負担する使用収益させる義務の合理的内容に含まれるともみられるものであること、賃借人は有益費について債還請求権を有することなどから考えても、当然だからであるとします。
賃貸人から買受けた場合は、造作附加につき同意を得たものにほかなりません。のみならず、その造作が建物の一般的な客観的利用価値を増すものであるかどうかを吟味する必要もありません。借家法は、注意的に、この場合を規定したにすぎません。従って、賃借人が売買以外の原因によつて賃貸人から造作の譲渡をうけた場合でも、同意を得たものと認められるため、賃借人はその造作の買取を請求しうると解すべきです。
賃借人自身で附加する必要はありません。同意を得て附加したるというのは、賃借人所有の造作が附加されていることについて、賃貸人の同意があるという趣旨です。従って、前賃借人から買受けたものでもよい。賃貸人の承諾を得て賃措権が譲渡された場合には、賃借権譲受人は賃貸付契約関係の当事者として賃借権譲渡人とまったく同一の地位に立つことからいっても当然です。しかし、造作の譲受人が賃借権を承継しないで新たに家主から賃借した場合には、譲受人は家主から改めて造作の附加について同意をえない限り、造作の買取を請求しえないと解すべきです。しかし、実際上は、その造作の附加に対し賃貸人が新たに黙示の同意を与えたものと推認しうる場合が多い。なお、賃貸人の同意を得て附加した造作である以上は、賃借人は賃貸人が家屋の所有者でないときといえども、当該賃貸人に対して買取を請求することができます。
同意は、造作を附加する時の賃貸人の同意です。従って、同意した賃貸人が建物を譲渡し、賃貸人の地位が移転した場合にも、新賃貸人の同意をうる必要はありません。

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