競売

債権者(貸主)は借主が約束の期限まで返さないときは、借主の動産を差押えることができますが、その差押えは執行人にまかせることになります。そして差押えが終わると、差押えられた物件は原則として競売にかけられ、お金にかえて債権者にわたされるのです。差押えのときに現金を差押えたときは、即座に執行吏から貸主にそれがお金を貸していた人に渡されます。差押えから競売まではすくなくとも七日間のあいだをおくことになっています。競売をする日、場所、競売する物件は公告することになっています。公告は、執行吏の判断に任されるのですが、一般に裁判所内の掲示場、市町村役場の掲示板あるいは新聞紙上などに公告されます。なぜこうするかといえば、競売にはできるだけ多くの人を集めて、できるだけ高く売ることと、一方では債務者に借りた金を返す機会をあたえるためでもあります。競売は、原則として差押をした場所でおこなわれます。そして、あらかじめ公告されていた日に行なわれますが、その場合、競売は、執行吏が競売のために集まった人々に競売の条件を告げ、競売物について競売の申出を催告することによってはじまるのです。競売の申し出人には、債権者、債務者以外の人ならだれでもなれます。競売にかけられた物件は、一番高く値段をつけた人に競落されます。競落物は、代金をひきかえに買った人にわたされます。いちばん高い値段で競落するときは、執行吏はその値段を三回以上呼びあげ、それでも買手がつかないときは、その人に競売することになります。競売代金の支払い日は、通常は競売条件に規定してあるものですが、その期日の定めがないときは続売のおわる前に支払うことになっています。競売がおわれば、執行吏はその売上げ代金のなかから強制執行のために使った必要な経費を差しひいた残りの金額を債権者(貸主)に渡すことになりますが、その場合、元金と利息を合計したものと一致すれば、貸し借りの関係はなくなるわけです。

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家計と暮らし

不動産、つまり土地や家屋などが差押えの対象となるときは、その強制執行は、強制競売と強制管理の二つの方法が考えられますが、そのどちらを選ぶかということは債権者の自由であり、また一つの方法だけによって強制執行をかけるか、あるいは二つの方法を合わせて執行するかも自由なのです。
強制競売とは、不動産を第三者に売ってその代金で弁済をさせる方法です。強制管理とは、借主の不動産を差押えてそれを管理人に管理させ、その収益金、つまり地代や家賃などから、借金の返済にあたらせる、というものです。
強制執行をすろのは誰かといえば、不動産の場合はその不動産のある地域の地方裁判所が直接執行することになっています。
不動産を差押えるうえでの法手続き、注意事項はつぎの通りです。
債権者(貸主)は借主の不動産のある地方裁判所に強制競売申立書を提出しますがが、その申立書には次の事柄を怠ってはなりません。
1. 不動産登記簿騰本。(登記所交付)
2. 家屋または土地台帳の謄本と税務事務所の租税公課の証明書。(市町村役場で交付)
3. 登記にかかる登録免許税。
4. 不動産価額の鑑定費の予納。
5. 賃貸借の取調申請書の提出と、それに要する費用。
本書は一通、執行交付書の正木のほかに本文表示の添付書類を添えて提出しなければならないことになっています。そしてそれが確定判決であるときは、送達証明書に判決確定証明書を添えることになっているのです。
競売は、強制競売の申したてによって、その手続きがはじまるのですが、裁判所は、債権者からの不動産競売の申立てがなされることによって、その手続きをはじめることになります。裁判所は、物件の差押えを債権者のためにあえてすることを、債権者、債務者、登記簿上の抵当権者、質権者に送達します。また裁判所は、登記官吏に対して不動産の登記簿に記入するように命じます。裁判所から債権者に対して競売開始の決定書が送達されると、不動産に関する差押えの効力がうまれるのです。
債務者は裁判所の命令によって不動産を差押えられることによってその処分権を失ってしまうことになりますが、しかし競落されるまでは所有権を失うことはありません。つまり債務者は、債権者の権利や利益を損なわない程度に応じて差し押さえられた土地、家屋などの使用収益を許されるのです。
差押をした債権者は、その後に配当加入をしてきた債権者(差押債権者以外の債権者)と担保権のある場合を除いて金額に応じて弁済をうけることになります。差押は、登記によって公告され、そのことによって第三者は競売の事実を知ることになるのです。また家屋を差押えられたときは各建具も家屋といっしょに差押えられることになり、土地の場合は、地上にはえている樹木も含まれます。
不動産に関する競売は裁判所が行なうことになっていますが、それを実際に行なうのはやはり執行吏であって、裁判所はそれについて指図や監督をするにとどまります。裁判所は、不動産のある市区町村役場に税金の申し出を催告して、そのあとで鑑定人に不動産の評価をさせ、その評価額を最抵競売価額とします。裁判所は、競売期日と競落日を指定することになっており、競売は、公告がなされてから14日以降に行なわれることになるのです。裁判所は、物件の差押を債権者のためにあえてすることを、債権者、債務者、登記簿上の抵当権者、質権者に送達します。また裁判所は、登記官吏にたいして不動産の登記簿に記入するように命じるのです。裁判所から債務者に対して競売開始の決定書が送達されると、不動産に関する差押えの効力がうまれます。
競売のやり方は動産の場合とは違い、裁判所内または不動産のある市区町役場、そのほか適当な場所で行なわれます。また競売は裁判所の指図、監督のもとに執行吏がこれをおこないます。競売をひらくと執行吏はその執行記録を各人に閲覧させることになっています。また不動産物件に特別の売却条件がつけてあるときは、その旨を告げたうえで評価額の申し出をするのです。値段は、裁判所できめた価額を最抵の値段として、せりによって一番高い価額をつけた人に競落されることになります。
競売に参加するのは第三者ですが、債権者も競売に参加し、買うことができますが、ただし、債務者は競売を申し出ることはできません。競買人は保証金として現金または有価証券で執行吏に預けておかないと、その競売をする資格がありません。そして競売を許された競売人は、さらに高い競売人が表れるまでは、その申し出は価格について法律上の拘束をうけることになっています。

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