抵当権の対象

抵当権とは、債務者または第三者が担保としてだした不動産を、質物のように債権者に引き渡すのでなく、その使用収益金はそのまま借主にまかせられている制度です。これを貸主の方からいえば、借主にまかせておくのであって、もし借主が借金を返さないときには、その担保物を競売して売れた代金から他の債権者より優先的に貸金をとるという制度です。例えば、Yさんが現在住んでいる家を抵当に入れたとしても、その家を債権者に明けわたす必要はなく、今までどおりその家に住んで生活を続けてゆけるというわけです。これは借主にとって都合のいい制度であるため担保方法として広く利用されています。それにしても貸主は抵当権をどう行使するかということを借主としてば知っておかなければなりません。抵当は、一般の不動産とり引きとして抵当権の設定を登記しておかないと第三者に対して抵当権を主張することができなくなるため、抵当権設定の契約書をかわしておかなければなりません。もっとも登記をしていない場合でも当事者間では有効であるため、いざというときには競売にかけることもできるのですが、借主が他の人に売ったり、他の人が抵当権を設定して先に登記をしたとしても貸主は文句がいえないことになるのです。

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抵当の効力はいつ発生するかというと、抵当元来が貸金の返済を担保とするための手段なのであるため、たとえ登記がされても金銭の貸借についての契約が成立しないかぎりその効力はないことになります。つまり金銭貸借の成立によってのみ抵当はその効力を発生することになるのです。また、抵当登記金額が500万円であったとしても、当事者間における金銭の受けわたしが300万円だったとすれば、その300万円の限度で抵当の効力が発生することになります。
民法によるところの抵当権、つまり抵当の対象となるものは、不動産、地上権、永小作権であり、商法では登記された船舶も抵当になり得るとされています。また、工場抵当法というものによってみとめられているものもありますが、工場は敷地と建物、それに工場にそなえつけられた様々な機械設備が一体となって企業設備をなしているわけであるため、その企業設備全体が抵当権の対象となるのです。
特殊なものとしては、立木法によって保存登記された立木、民法以外でも漁業権、採掘権、財産抵当法による各種の財産などがあります。また、一般の動産のなかでも、借主が抵当となったものを継続しながら使っている農業用動産や自動車などがあります。
なお抵当物は、それが抵当に入っているものであるかないかは外部からはわからないため、登記や登録などによって公示できるものを抵当の原則とすることにしています。自動車には自動者抵当法というものもできており、抵当に入れる場合は登記して抵当権をつけることができるのです。
抵当権の及ぶ範囲は土地、建物、その他家屋の付属物などに及びます。それは次のとおりです。
土地は登記されている地積より実際に測ってみたら広かったというようなときは、抵当権はその広い部分にまで及ぶことになるのです。また抵当の目的となった土地が分割された場合でも、抵当権はその全部に及ぶとの下級審判決があります。ただし抵当権の目的である土地Aとそうでない土地Bとの合併によって両者がたがいに合併地の一部になった場合は、B地に対しては抵当権の効力は及ばないことになっています。
抵当にはいる前は平家であった家を、その後増築して二階建てにしたり、または一部屋を建て増しした場合、貸主の抵当権はその家屋全体に及ぶことになります。
立木の場合、山林を抵当に入れた場合、原則として地盤だけでなくその土地に生えている樹木全体まで抵当権の効力が及ぶことになっています。
建物の雨戸や扉の場合は、その家が抵当にはいってのちにつけられた雨戸や屏には、すべて抵当権の目的の効力が及びます。抵当権の効力は抵当権設定後の従物、つまり付属物にまで及びます。付属物とは納屋、便所、湯殿、庭木、石灯籠、畳などです。
いったん抵当権の設定された不動産は、例えば山から切り出された石にも効力が及ぶことになっています。
原則として天然果実には抵当権は及ばないことになっていますが、抵当権が実行され、あるいはまた第三収得者が抵当権実行のしらせを受けてのちの天然果実は、抵当権の効力が及ぶことになっています。ただし賃料など法定果実とよばれるものには、差押えのあったのちでも抵当権は及びません。
抵当権は目的物にかわるもの、売却代金、賃料、目的物の滅失とか毀損によって目的物の所有者のうける金銭その他の、例えば家が大事によって焼けた場合の保険金土地接収の補償金などにもその効力が及ぶことになっています。ただし、この場合、抵当権者は保険金が保険会社から債務者に支払われるまえに、それを差押えなければならないのです。

洪水または台風で抵当に入っていた家が流失した場合は、抵当権の実体が失くなってしまうわけであるため、抵当権の発動もできなくなるわけです。また流失してしまわないまでも、その一部が残っていたところで、競売する値打もないものは、もちろん抵当権は及んでいるのですが、債権の回収は望みはありません。しかし、建物の消滅または毀損が借主の悪意または過失によって引きおこされたときは、たとえその借金の返済期限がまだきていないときでも貸主は直ちにその借金を全額即座に返済するよう借主に請求することができるのです。また抵当に入っている建物を第三者が消滅または毀損させたときは、抵当建物の所有者はその第三者に対して損害賠償を請求することができます。その場合、貸主は借主が受け取った損害賠償額から優先的に自分の貸した金額を返済させることができるということになっています。
家が火事で焼失してしまった場合は、その家に火災保険がかけてある場合にかぎって貸主は保険会社から保険金を受け取って自分の貸した金額だけを差し引くことができます。しかし残った金額はもちろん借主に返することになります。ただしこの場合は、火災保険の証書に抵当権が設定してあって、それが貸主の手もとにあった場合のことです。では、火災保険証書が借主の手もとにあるときはどうするかというと、貸主は借主が賠償金や保険金を受け取るまえに大急ぎで裁判所から差押え命令をもらって、借主が保険金を受け取れないようにしておかなければなりません。借主がすでに保険金または損害金を受け取ってしまっていたあとでは、借主がみずからすすんで貸主へ借金の支払いをしないかぎり、強制的に支払いを請求することはできないのです。
なお、借主が火災保険をかけていなかった場合はどうするかというと、その火災が借主の過失によって引きおこされたときは、まだ約束の返済期日がきていないときでも契約を解除して直ちに元利合計金を返済するよう請求することができるということになっています。

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